目前我国物流地产供需缺口巨大，中国人均仓储面积仅为美国的1/12，租金也连续1上涨，投资回报率已超过商业地产；但国内大部分市场份额被外资抢占，其中物流巨头普洛斯近年在利润率、回报率、物业投资收益等方面逐渐体现出对开发商的优势，国内物流地产投资机会已来临。

　　一、宏观面：物流仓储需求高速增长

　　1.电商时代全面崛起

　　2009-2013年，中国线上零售总额的复合增长率为63%。2013年，国内线上零售总额达到1.85万亿元，高基数的背景下仍实现42%的增长率；网购规模已占社会消费品零售总额8%，同比上升1.7个百分点。

　　目前线上购物者数量占比互联网用户约49%，占比总人口仅约22%。从中美数据对比来看，中国互联网和移动互联网渗透率分别为46%和37%，远低于美国的82%和68%。随着国内互联网和移动互联网技术的推广，以及经济结构转型的推进，未来线上消费规模的提升空间巨大。

　　随着电商时代的崛起，国内快递业呈现爆发式的增长。以2011年的“双十一”事件为标志，规模以上的快递业务量连续三年增速超过50%。2013年国内快递业务量达到92亿件，实现62%的增速，创出国内历史新高；同期规模以上快递业务收入达到1,442亿元，同比增长37%。

　　2.产业转移加速进行

　　随着我国经济结构与产业结构调整推进，东部沿海地区产业向中西部地区转移步伐加快。2004-2014年全国中西部地区固定资产投资额占比从44%提升至53%，中部与西部地区的投资增速持续高于东部地区。2010年国务院发布《关于中西部地区承接产业转移的指导意见》，进一步在政策层面支持产业转移。东部制造业向中西部的转移大潮也催生了大量工业仓储需求。

　　3.物流行业政策逐渐落地

　　自2011年国务院颁布物流“国九条”(《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》)以来，促进物流业发展的政策和规划相继出台。2014年6月，李克强总理主持国务院会议通过《物流业发展中长期规划》，确定了农产品物流、制造业物流与供应链管理等12项重点工程，提出到2020年基本建立现代物流服务体系。

　　《物流业发展中长期规划》主要内容包括：1、着力降低物流成本；2、推动物流企业规模化化；3、改善物流基础设施。近年中国物流成本居高不下，物流总费用占GDP的比重一直保持在17%-18%，远高于美国7%-8%的水平，因而间接影响国内企业的盈利能力。随着物流行业政策逐渐落地，现代物流业的发展有望进入新的阶段。

　　4.仓储业投资规模持续扩大

　　由于物流业需求持续高速增长，上游仓储业的投资规模不断攀升。2013年，国内仓储业的固定资产投资总额为4,201亿元，占比全国固定资产总额0.96%，同比提升0.1个百分点；2014年1-7月，仓储业累计投资额已实现2,598亿元，占比提升至1%。

　　二、微观面：物流地产行业投资加速

　　去年5月以来，包括互联网平台、物流运营、工业地产、保险基金等在内的各路资金开始大举进军中国物流业：(1)国内企业中，阿里巴巴投资千亿元于菜鸟网络建立自己的物流体系，万科在行业销售低迷下宣布进军物流地产；(2)海外企业中，澳洲的嘉民集团、美国的厚朴基金、凯雷投资、荷兰的汇盈资管等纷纷增资内地物流企业。

　　在激烈的竞争环境下，电商对物流仓储的需求更为迫切与强烈。在终端议价能力较低的情况下，仓储规模的扩大将有助于电商企业：(1)增加物流节点提高运输效率；(2)产生规模效应降低运营成本；(3)提升服务质量增加客户粘性。

　　仓储供需缺口巨大，租金回报率可观

　  1.供求端：优质仓储供不应求

　　随着中国国内个人消费增长，线上零售市场日趋成熟、电子商务不断升级发展，零售行业对优质物流仓储的需求将进一步提升。从微观面来看，电商的业务规模扩张速度越快，其对物流仓储需求体量也越大。

　　(1)阿里巴巴联合银泰、复星、“三通一达”等企业于2013年5月宣布斥资1,000亿打造菜鸟网络平台，目前在天津和金华计划开工100万平米物流项目；

　　(2)京东2014年1季度招股说明书披露使用的仓储面积达150万平米，上市后2014年2季度披露的面积就增至180万平米；

　　(3)苏宁2012年末拥有物流仓仓储及相关配套面积约110万平米，2014年2季度披露的面积已达352万平米。

　　(4)唯品会从2011年2季度到2014年1季度在全国范围内单向普洛斯一家就租赁了近30万平米的仓储用地，并计划于2016年达到70万平米。

　　根据仓储协会和世邦魏理仕统计，截至2012年全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平米，而12家主要的全国性物流地产开发商开发的高标准仓储设施存量累计约1,300万平米，占比仅2%，因而供需缺口巨大。从中外数据对比来看，2014年美国人均仓储面积约5.06平米，中国人均仓储面积约0.41平米，仅是美国的1/12。

　　此前相比房地产用地供应，政府出让工矿仓储土地的比例持续下降，主要原因在于：(1)物流用地价格偏低，土地财政收入有限；(2)仓储用地经济效益和税收贡献较少；(3)仓储业提供就业岗位相对较少。因而从供求端来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，推动仓储租金持续上升。

　　2.价格端：网购发达城市仓储租金上涨趋势明显

　　淘宝根据各城市网购成交、网购规模等数据综合发布全国网购城市50强。其中，杭州替代广州跃升为一线网购城市，苏州、南京、宁波、温州、京华等长三角城市也进入网购发达城市之列。随着网购规模的扩大，优质物流仓储供不应求，推升各地仓储租金持续上涨。

　　根据CBRE发布的全国主要城市物流仓储租金，2009-2013年租金复合增长率排名前5位的城市分别为：杭州(16.57%)、南京(14.94%)、宁波(12.49%)、成都(11.57%)、北京(9.21%)。租金涨幅与网购城市排名高度吻合，显示在网购需求催动下，仓储供需缺口对物流地产租金的推动作用。随着未来下游需求的持续释放，物流地产行业目前仍处朝阳阶段。

　　3.利润端：优质仓储回报率超商业地产

　　根据CBRE发布的报告，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，投资回报率已超过写字楼、购物中心及高端住宅，跃居物业市场第一。以北京和上海两地为例，过去5年的房地产投资回报率表现为：物流设施>购物中心>写字楼>高端住宅。目前，普通的物流设施平均投资回报率达到6.5%-7%，优质仓储的回报率可以达到8%-11%。

　　4.竞争格局：外资企业市场份额独大

　　国内物流地产仍处起步阶段，但海外资金已提前布局市场。截至2014年3月，外资工业地产商持有的物业面积占比高达78%。其中，由新加坡主权基金控股的普洛斯持有全国760万平米的仓储物业面积，市场份额高达59%，已基本形成垄断格局。未来随着市场不断扩容，国内资金也将积极布局物流地产，中国企业有望凭借本土优势提高内资市场的份额。

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