在中国消费者对服装、家电、家具和其他成千上万种物品的需求不断膨胀之际﹐司马景瀚(Jeffrey Schwartz)正在大手笔投资於存储、分销这一切商品所需的仓库。

司马景瀚的普洛斯公司(Global Logistic Properties)在亚洲拥有1.56亿平方英尺(1,449万平方米)的仓库﹐其中一半位於拥有世界最繁忙港口之一的上海地区。该公司的租户包括联合包裹运送服务公司(United Parcel Service Inc.)、耐克(Nike Inc.)和亚马逊(Amazon.com Inc.)等﹐它去年新开工建设面积为1,800万平方英尺(167万平方米)的仓库﹐今年又有2,000万平方英尺(186万平方米)的仓库开工建设。

司马景瀚说﹐需求大大超过了我们的送货能力。

但司马景瀚也意识到﹐扩张过快可能会导致问题产生。在本次经济衰退开始之前的几年里﹐他是美国仓储巨头ProLogis的首席执行长﹐亲自领导了该公司在中国和其他一些国家靠举债推动的高风险业务扩张。随着投资者纷纷撤离高负债公司﹐ProLogis股价重挫﹐司马景瀚在2008年11月辞职。到他辞职时﹐该公司股价已经下跌71%。

事实上﹐离开ProLogis为司马景瀚东山再起创造了条件。为改善自己的资产负债状况﹐ProLogis将它在中国和亚洲其他国家的业务卖给了新加坡政府投资公司(Government of Singapore Investment Corp.)﹐後者与司马景瀚和其他一些离开了ProLogis的经理人合作﹐以“普洛斯公司”这一新名称来运营这些业务。2010年﹐普洛斯在新加坡证券交易所上市。

现年53岁的司马景瀚似乎从他在ProLogis遭遇的挫折中汲取了教训。普洛斯债务约为30亿美元﹐手上拥有现金16亿美元﹐债务股本比约为21%。ProLogis已於去年与它的最大竞争对手安博置业有限公司(AMB Property Corp.)合并。

司马景瀚说﹐我一直大力主张要拥有业内最扎实的资产负债表﹔在从头打造普洛斯的过程中﹐我和我的搭档(普洛斯CEO梅志明)获得了打造业内最佳资产负债表的机会。

但如果中国经济增长继续放慢﹐普洛斯可能会遇到更大的挑战。中国政府预计今年零售总额增长率将从前几年接近20%的速度降至14%。摩根士丹利(Morgan Stanley)跟踪普洛斯的分析师加德纳(Sean Gardiner)说﹐经济增速放缓让人怀疑普洛斯能不能实现其新仓储设施开工目标。

普洛斯股价在2010年10月达到2.32新加坡元(合1.86美元)的高点之後﹐2011年跌至1.56新元的低点﹐原因是全球经济形势不佳以及投资者对中国零售额增长减速感到担忧。後来该股缓慢回升﹐周二收於2.25新元。司马景瀚回应投资者的担忧说﹐今年中国零售总额14%的预期增速是一个复合增长率﹐这意味着虽然前几年的零售额增长率要更高一些﹐但今年的增长基数却要比过去几年高。

与此同时﹐一些因素很有可能限制中国市场的扩张速度和普洛斯的增长速度。首先是中国缺乏业务熟练的仓储与物流管理人才。

另一障碍:货车运输业务在中国以区域化的方式运营﹐部分原因在於政府规定繁多﹐遏制了美国式州际货运方式的发展。由於没有缜密的物流规划﹐中国很多卡车都是在运完货物後空载而返﹐而非寻找回程可拉的货物。

司马景瀚说﹐建筑设施、装架和库存管理系统目前都是一流的﹐但货运和卡车运输却不是﹔中国现在差不多有900万个卡车运输公司﹐其中600万个公司都只有一辆卡车。

普洛斯一直试图收购中国传化集团有限公司(Transfar Group Co. Ltd.)的多数股权﹐从而解决卡车运输等货运问题。传化集团在中国有三个物流基地﹐这些基地的四周都是仓库﹐在这里卡车司机可以要求在返程时装载货物。

自2008年从ProLogis收购了5,700万平方英尺(约合529.5万平方米)的仓库以来﹐普洛斯的仓储面积已增加了近两倍。该公司近期又完成了几笔大交易﹐其中包括今年初以2.65亿美元收购北京首都国际机场股份有限公司(Beijing Capital Airport)仓储和物流主要供应商53%的股权﹐另外普洛斯还斥资16亿美元收购了领盛投资管理(LaSalle Investment Management)在日本的数家仓库。

中国之所以会提供重大机遇﹐是因为这里只有约5.5亿平方米的仓储配送空间﹐其中仅有约580万平方米称得上是现代化仓储配送空间(统计数据来自世邦魏理仕集团公司(CBRE Group))。相比之下﹐美国则有180亿平方英尺(约合16.7亿平方米)的现代仓储设施。

普洛斯在中国扩张计划的关键是上海。若算上周边城市苏州﹐该公司在上海的仓库数量是它在中国所有城市中最多的。普洛斯的上海客户包括阿里巴巴网络有限公司(Alibaba.com Ltd.)、德国邮政(Deutsche Post AG)旗下子公司DHL Express和通用汽车(General Motors Co.)等企业。

作为配送中心﹐上海这个海港城市越来越受到中国海内外公司的青睐﹐因为它既承担着附近工厂出口海外的重任﹐同时也是服务中国最富有、人口最稠密地区之一的消费者的立足点。快递公司不断在上海浦东国际机场聚集﹐该机场已立志要超过香港﹐成为全球最繁忙的航空货运枢纽。上海机场(集团)有限公司(Shanghai Airport Authority)总裁李德润表示﹐中国内地空中货运总量有58%都要经由浦东机场。

今年7月﹐DHL正式启动了在浦东机场的快递转运中心。该中心紧挨联合包裹运送公司在浦东机场的配送中心。DHL首席执行长安澎(Frank Appel)称﹐这个投资1.75亿美元建成的转运中心是该公司在全球范围内最先进的。他说﹐这说明我们对中国、对这一地区信心十足。

与此同时﹐快递公司对上海仓库土地的需求越来越大﹐而这种土地的价格在中国也越来越高。司马景瀚说﹐中国工业用地价格自从全球衰退结束以来平均上涨了12%。他说﹐沿海地区工业用地租金每年上涨10%到12%﹐内陆地区的租金每年上涨8%到10%。

从事物流业研究的在线行业期刊领业网络科技(上海)有限公司(Rightsite Website Technology (Shanghai) Co.)总经理科尔(Michael Cole)说﹐上海的物流和仓储市场异常火爆。他说﹐上海每月每平方米仓储面积的租金大概是34元(约合5.32美元)﹐每年的回报率可达9%﹐相比其它房地产类型﹐这一回报率是很可观的。

对上海仓储业发展推波助澜的是阿里巴巴网络和易讯网(51buy.com)等中国公司的快速增长。司马景瀚说﹐普洛斯在中国的仓库租户有一半都是中国公司。2009年﹐该公司的租户80%都是外国公司。