住宅、商业地产在中国野蛮生长之际，工业地产犹如一匹黑马，正在悄然崛起。它的出现，将给经济带来多大的加速度，城镇化和电子商务将给工业地产带来多大空间。

    在澳大利亚上市的全球工业地产巨头嘉民集团(Goodman Group)中国区运营总经理黄炜近日在接受记者专访时介绍，“中国仓库的面积相当大，但符合国际标准的仓库不会超过1500万平方米。以去年的数据，每个单位GDP所摊到的仓储设施面积来看，中国是美国的二十分之一。如果要达到美国四分之一，还有5倍的空间。”

　　截至2012年底，嘉民集团总资产220亿美元。按嘉民方面去年6月对媒体披露的数据，中国投资有限责任公司(中投)曾持有嘉民18.2%的股权，为第一大股东。不过，中投已部分退出并大有斩获。官网最新资料显示，中投眼下持有嘉民9.9%股权。

　　电商商机

　　目前，工业地产主要分为物流地产和产业园区两大块。

　　“嘉民在中国投资的主要是物流地产。”黄炜称，这个行业不能算中国政府认定的房地产行业，一般把它划到现代服务业，是给物流提供基础设施的一个行业。

　　有机构报告称，中国沿海发达地区的物流地产正处供不应求状态。

    “上海、北京这几年每年工业用地的价格涨幅都是20%、30%、50%，甚至是翻一番。”黄炜指出，沿海发达城市经过几十年发展，土地资源渐渐短缺。自2005年开始，工业用地也要申请土地指标，采取招拍挂方式，这在某种程度上加剧了供应不足。

　　另一方面，除了进口量上升导致港口仓库需求旺盛，中国的消费升级提升了高端仓储需求。

    “这两三年电子商务的快速发展，使得货物的交付距离和数量又有爆炸性的增长。”黄炜说。

    在此背景下，不少电商平台开始打造物流系统。比如，京东投资的亚洲1号体系，苏宁计划未来3年投资220亿元打造60个区域物流终端。

    但在黄炜看来，上述物流体系更多是出于自用的考虑。“我不能说它在做工业地产，因为不是通过它的资产在赚钱，是依托资产靠电子商务来赚钱。这就像百货公司造百货大楼来卖货，你不能说百货公司就是开发房地产的，资产是自用的。”

    主打定制模式

    嘉民集团2005年以高端定制模式，踏入中国市场。

    “第一单，是和当时的金鹰国际签约，在上海康桥定制5.6万平方米的华东区分配中心。”黄炜介绍，嘉民在境外的业务，绝大部分都是定制的。国外的商业环境比较稳定，客户两三年前就告知三年后要多大的仓库，嘉民负责定制。

    “进入中国后，一开始还是秉承这个理念。有客户就定制，没客户就不开发或者说连地都不买。但是，国内土地的供应流程和境外不一样，之前和当地政府签一个土地出让协议就可以，2005年之后招拍挂还要申请土地指标。也就是说，甲方跟我要仓库时，我如果没有地，就不能保证按时把仓库造好交到他手里。这时候就必须先去拿地，拿好地后再去和客户谈，要帮他们做定制。拿地后，如果客户还不能承诺，就开发我们公司标准的仓库。

    黄炜介绍，嘉民的仓库是围绕国际通用的“货物处理系统”(MHS：Material Handling System)去做标准化设计。

    “目前为止，嘉民造好的仓库中，70%～80%都是定制的；在建项目中有70%也是定制。”黄炜认为，目前中国市场多以标准仓库为主，但未来，中国仓库定制的比例会提高。

    黄炜还提到，相比国外，国内仓储租约的期限略短。黄炜说，与住宅和商业地产不同，工业地产客户的生产连续性要求使得租约签得较长，国外工业地产的租约一般是5到8年。国内一般是3至5年。

    10亿美元物流基金 在华寻觅扩张机会

    针对中国市场，嘉民旗下有一只10亿美元的基金——嘉民中国物流基金。

    据介绍，该基金成立于2009年，由嘉民和加拿大养老金计划投资委员会共同出资，主要在中国内地的黄金地段投资物流物业。截至2012年6月30日，嘉民中国物流基金已在上海、北京、天津、昆山、成都及苏州投资了12个物流项目。

    “我们还希望继续扩张，吸收好的项目。公司在很多地区也有锁定的项目，未来会一个个放到这个篮子中。现在还是以自己买地开发为主。”黄炜透露，嘉民在境内目前还没有成立基金的计划。

    “租金回报率会比办公楼要高一些。”黄炜表示，像上海这样投资相较稳定的地区租金回报率在7%左右，风险比较高的场所为9%。

     黄炜表示，嘉民在中国有80多万平方米的成熟物业，有40多万平方米的面积正在施工，预计以后每年还要开发80万-100万平方米物业。

    “优先选择在一线城市拿地，是因为靠近消费中心，更多的是做一些城市配送。”黄炜说。

     在黄炜看来，中国现在仍是世界工厂，低端的制造业在外迁，中高端的制造业在增长。生产产品的附加值要比原来高很多。“比如说，低端玩具、电子产品的附加值比较低，不会用我们公司开发的仓库。”