上海作为全球第一大港口和中国最大的城市经济体，是目前国内最大的优质仓库市场。庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及优于商办物业的租金回报率使上海优质仓库成为各路资金青睐的对象。世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事罗瑾表示：“自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成，平均投资回报率高达6.7%。继购物中心投资热之后，仓库投资热成为了基于中国消费成长模式的投资续篇。”

　　电商“巨婴”需求造就行情

　　谁带动了本轮仓库投资热，我们发现，菜鸟网络高调宣布要开辟全国的物流配送中心网络，打造“中国智能骨干物流网”，并在各地如火如荼地拿物流用地，足迹已经基本遍布全国主要大城市。与此同时京东商城、亚马逊、苏宁等等电商巨头都纷纷宣布要在全国设立直投的自建物流中心。

　　在戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊看来，这一波仓库投资热与电子商务的崛起密不可分：“按照中国仓储协会的数据，到2012年底，全国的仓储物业设施供应总量是6.8亿平方米，而其中只有1400万平方米是高标准仓库，仅占2%，且这1400万平方米的高标库基本是处于满租状态，因此每年可以供给电商这个成长迅猛的‘巨婴’的面积，实在是杯水车薪。”

　　城市本身的竞争力至关重要

　　沪上优质仓库态势已经相当明显，今年一季度，于嘉定和青浦交付的仓库均实现100%的预租率；同时全市优质仓库的空置率也降至9.3%，其中供应偏紧的浦西区域更低至1.8%。“未来仓库市场的需求将进一步细分。快递、电商、医药、生鲜、制造等不同行业用户因其业务特质对仓库设施提出各种专业化的需求，定制化有望成为仓库开发建造中的主流趋势。此外，土地稀缺和集约利用或推动仓库设施向垂直化发展。”罗瑾表示。

　　苏智渊则提醒道：“在有充分市场需求，却无法提供市场供给的时候，政府扮演的角色确实值得关注，不能一味以税收来考核项目。”并解释道，无论是电商还是物流地产商，其之所以要大力建造物流设施，根本原因是希望在最快的时间内完成全国的网点布局，从而获取效率的垄断。而一旦垄断性的效率产生，那么某个城市是不是在这张网上面，对于城市本身的竞争力就至关重要了。