阿里巴巴数百页的上市招股书，几乎没有提到物流的事，像是对重要业务的刻意回避——去年，宣布退休后的马云第一次为阿里站台，张罗的就是物流联盟。经多方搜集打听，记者发现，阿里的“菜鸟物流”已在国内占地为王，“在300多个城市布点”，往往一个项目就占地千亩，马云现在是不折不扣“马地主”。

　　随着5月15日，风传马云认购绿城股份，“马地主”的跨界心又被放大了许多。但阿里巴巴内部人士向记者强调他们的互联网公司属性，“不管做什么，阿里线下的一切都是为线上服务的。”

　　马云一定已经看见了一个巨大的市场。毕竟，“淘宝狂”都会惦记送货的快慢，2013年，中国一天有2500万个包裹等在出发的路上。“最后一公里”不容小觑，抢占物流才有可能嚼透电商生财之道。

　　而中国物流地产的大环境却是既前景可观又值得吐槽。好处是，需求旺盛，供应不足，抢占市场份额的戏码才刚开演，所以谁都有机会演到高潮。领盛数据显示，目前中国现代化物流占国内物流物业总量不足5%。这吸引了像普洛斯、嘉民这样的国外专业物流运营商涌入中国，富力、合生创展、万通、华远等房企也曾释放对物流地产的野心。

　　但是，这个市场槽点也多。首先不是谁都像阿里巴巴，有一开口就是几千亩地的大胃口。而且跟卖住宅回快钱一比，做物流园可慢多了，许多房企因为不耐烦回报长周期和低收益，要么改土地属性做回卖楼老本行，要么勉强顶着“产业地产”的帽子，但结局以草草收尾者居多，只捞到一个好处——地价倒真便宜。但现在看来，这一点也是不可持续的。

　　电商公司就不同了，物流和电商听起来就“一家亲”。马云的想法是以后要全国24小时内货到人手。所以，2013年5月底，阿里牵头银泰、复星、富春和快递公司等组建了一个新物流公司“菜鸟网络”，一期投资1000亿，目标是用5-8年打造遍布全国的物流基础设施。

　　马云选择了进攻土地市场，为他的24小时送货狂想买单。据记者搜罗，阿里在天津拿地1500亩，投30亿做物流中心，在成都拿下1000亩做仓储设施，在浙江金华拿地1500亩建物流园，在广州耗69亿，又在上海、深圳前海拿地。

　　“现在阿里已经在全国300个城市布点。”嘉民中国区运营总经理黄炜说，“像阿里做的有些物流投资未必是我们愿意做的，我们可不想进4、5线城市，只有他们愿意。”

　　之所以如此大范围、大手笔拿地，跟阿里的业务布局愿望有关。这是电商公司不同于专业物流运营商的地方，他们会更多考虑借此霸占城市电商高地，最终完成业务联动。除了马云，老对手刘强东也是这么想的，并同样打算近期把企业推向美国IPO市场。

　　2007年开始，刘强东决定自建物流。到2011年，京东已拿地超过1400亩。京东招股书显示，目前，京东在北京、上海、武汉、广州、成都、沈阳、西安、济南、青岛、南京、厦门、重庆、郑州13城建物流仓库，总建面110.53万平米。其中，上海的物流中心共260亩，“亚洲一号”一期占地就120亩，广州物流项目有258亩，在武汉拿地250亩，成都是400亩物流中心，北京亦庄是200亩物流项目，沈阳物流中心占地17.4万平方米。

　　比起阿里的遮遮掩掩，京东的拿地版图更加明朗。截止2013年12月31日，京东已在中国130万平米的区域建82个仓储中心，进34个城市建物流中心。他们直接叫板阿里巴巴，说“要做中国最大的电商公司”。

　　当然，刘强东与马云的电商战目前看起来，还不在一个量级。接下来，他们需要共同面对的是，谁攻占城土更多，布点更多仓储，谁就有机会先讨好挑剔的网购狂，减少以前货运交通不便的麻烦，要知道再忠诚的买家也不会喜欢为心爱之物等太久。

　　“阿里和京东进入物流地产的逻辑一样，都是为了解决以前在交通和仓储方面的发展瓶颈。但是现在，随着他们吞地越来越多，他们也在有计划地进入纯粹物流运营领域。”戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊跟记者说。

　　记者不止一次看见阿里巴巴在这方面的表态，他们要做“全国开放式、社会化物流基础设施”，说白了，这不就是要抢专业物流运营商的饭碗么。而在长三角、珠三角、环渤海湾，强调自营物流的京东也已经基本不依靠任何第三方物流公司了。

　　从互联网公司的极客大佬到当上地主，马云和刘强东对物流地产这么感冒，自然不会仅仅因为这能解决他们快递业务的燃眉之急，更重要的好处是，优惠的土地，诱人的升值空间。未来若把项目租给别人来做，收益也是滚滚来。

　　“阿里和京东都要上市，随土地升值，做物流地产对他们的资产重估也有正面价值。”一位对物流地产颇有研究的媒体人告诉记者。

　　不过，阿里和京东对土地的大胃口，还有很大程度是被地方政府宠出来的。现在，官方爱电商光环，它是地方产业结构转型的时髦关键词，落地后又能保证税收。普通的制造业项目拿100亩工业用地基本要等一年，政府要筛选各种指标，但电商企业不用，比起专业物流运营商，阿里和京东更容易以低价拿到土地，且每次都吃得饱。

　　官员们到底有多喜欢电商企业拿地做物流项目呢。比如阿里巴巴，尽管没有公开披露过，但坊间爆料，“菜鸟物流”每落地一个城市，都会得到当地省市领导的亲自接待，受欢迎程度可想而知。

　　这让传统的物流运营商很伤感，他们的生意都被这些新杀出来的电商大佬抢走了。如果说财大气粗有用的话，许多涉足产业地产的房企也没受到过这待遇。

　　由此看来，物流地产配上电商这一徽章将成为大趋势，马云和刘强东的抢地胃口还会激增。但是，“他们做物流地产也只是现在短期内有优势。”苏智渊说，当竞争加剧，这些电商企业项目规模太大，就会因缺乏专业物流管理经验，在运营上遭遇新的短板。